전세·월세 수리비 누가 내나? 집주인 vs 세입자 부담 총정리 (보일러·누수·도배)

전세·월세 집의 수리비는 원칙적으로 '집의 기본 기능을 망가뜨리는 큰 하자'는 집주인(임대인)이, '소모품 교체나 세입자 부주의로 생긴 파손'은 세입자(임차인)가 부담합니다. 근거는 민법 제623조 '임대인의 수선의무'예요. 한겨울에 보일러가 멈췄는데 집주인이 "그건 세입자가 고치는 거예요"라고 하면 정말 막막하잖아요. 저도 예전에 월세 살 때 천장 누수로 집주인이랑 한참 실랑이한 적이 있어서, 이게 얼마나 스트레스인지 잘 압니다.

그래서 오늘은 전세 월세 수리비 부담 기준을 법 조문·판례·정책브리핑 자료를 근거로 깔끔하게 정리했어요. 항목별로 누가 내는지, 헷갈리는 경우는 어떻게 갈리는지, 그리고 집주인이 거부할 때 대처법까지 한 번에 보실 수 있습니다.

📌 한눈에 요약
• 집주인 부담: 보일러·누수·배관·도어락·옵션가전 등 큰 하자
• 세입자 부담: 전구·샤워헤드·변기커버 등 소모품 + 본인 부주의 파손
• 법적 근거: 민법 제623조(임대인 수선의무) + 대법원 판례
• 특약이 있어도 '대규모 수선'은 집주인 책임 (특약으로 못 넘김)
• 분쟁 시: 사진 증거 → 문자로 수리 요청 → 내용증명 → 주택임대차분쟁조정위·법률구조공단 132

🔑 핵심 원칙: 민법 제623조와 대법원 판례

모든 기준의 출발점은 민법 제623조입니다. "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 정해져 있어요. 즉, 세입자가 정상적으로 살 수 있도록 집을 유지해 줄 책임이 기본적으로 집주인에게 있다는 뜻이죠.

다만 모든 걸 집주인이 다 고쳐주는 건 아닙니다. 대법원은 이렇게 선을 그었어요.

⚖️ 대법원 판례 기준
• 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것 → 세입자 부담
• 그대로 두면 계약 목적대로 살 수 없는 정도의 하자 → 집주인 부담

예를 들어 형광등 하나 갈아 끼우는 건 누구나 쉽게 할 수 있으니 세입자 몫이고, 보일러가 통째로 멈춰 겨울에 난방을 못 하는 건 '살 수 없는 상태'라 집주인 몫인 거예요. 결국 '생활에 지장을 주는 큰 하자냐, 손쉬운 소모품이냐'가 판단의 핵심입니다.

🏠 집주인 vs 세입자 부담 항목 총정리

대한민국 정책브리핑이 정리한 기준과 판례를 합쳐 항목별로 표로 만들었어요. 우리 집 상황에 대입해 보세요.

🏠 집주인(임대인) 부담	🙋 세입자(임차인) 부담
현관문 도어락 고장(노후·기능불량)	전구·형광등 교체(소모품)
천장·창문 누수, 결로 하자	샤워기 헤드·호스 교체
보일러 노후 고장	변기 커버 교체
전기·수도·난방 배관 문제	변기·하수구 막힘(사용 중 발생)
옵션 가전 고장(냉장고·세탁기·에어컨)	보일러 동파(관리 소홀 시)
싱크대·세면대 고장(과실 없음)	본인 부주의로 인한 파손 전반
인터폰·비디오폰 고장	소모품·간단한 부속 교체
생활 마모·변색으로 인한 도배	못질·낙서 등 임의 훼손 원상복구

※ 큰 틀: 노후화로 생긴 '거주에 지장 주는 큰 하자' → 집주인 / 사용 중 파손·부주의·소모품 교체 → 세입자

🤔 가장 헷갈리는 6가지, 이렇게 갈립니다

1) 보일러 — 고장이냐 동파냐
노후·기계 결함으로 인한 고장은 집주인입니다. 하지만 겨울에 외출하며 난방을 완전히 꺼서 동파됐다면 '관리 소홀'로 보아 세입자 부담이 될 수 있어요. 장기 외출 시 외출 모드를 켜 두는 게 안전합니다.

2) 변기 — 막힘이냐 파손이냐
사용 중 막힘은 세입자(뚫는 비용), 변기 자체가 노후로 깨지거나 누수되면 집주인입니다. 단, 세입자 과실로 깬 경우는 세입자 부담이에요.

3) 도어락
기존에 설치된 도어락이 노후·고장이면 집주인, 단순 건전지 교체는 세입자입니다.

4) 곰팡이·결로
단열·방수 등 건물 구조 문제면 집주인, 환기를 거의 안 해 생긴 생활 곰팡이는 세입자 책임으로 볼 여지가 있어 다툼이 잦습니다. 입주 초기 결로가 심하면 사진을 찍어 두세요.

5) 옵션 가전
계약에 포함된 냉장고·세탁기·에어컨이 자연 고장 나면 집주인입니다. 다만 세입자가 떨어뜨려 깨뜨린 식의 과실 파손은 세입자 몫이에요.

6) 도배·장판
세월에 따른 자연 변색·마모는 집주인, 못질·낙서·반려동물 훼손 같은 임의 손상은 세입자가 원상복구해야 합니다.

📑 계약서 '특약'이 있으면 어떻게 되나요?

여기가 정말 중요합니다. "모든 수리는 임차인이 부담한다" 같은 특약이 있어도 무조건 다 세입자가 내는 건 아닙니다.

🚫 특약으로도 못 넘기는 것
대법원은 특약으로 임차인에게 떠넘길 수 있는 건 '통상 생길 수 있는 소규모 수선'에 한정된다고 봅니다.
즉 대파손 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 보일러 등 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 여전히 집주인 책임입니다.

그러니 "특약에 적혀 있으니 무조건 내가 내야 한다"고 지레 포기하지 마세요. 큰 하자라면 특약이 있어도 집주인에게 청구할 수 있습니다. 다만 소규모 수선(전구·소모품 등)을 임차인이 부담한다는 특약은 유효하니, 계약 전 특약 문구는 꼼꼼히 확인하는 게 좋아요.

🛠️ 집주인이 수리를 거부할 때 — 대처 5단계

1. 증거 확보 — 하자 부위를 날짜가 보이게 사진·영상으로 남기세요. 입주 시 상태도 찍어두면 최고입니다.
2. 수리 요청을 '기록'으로 — 전화보다 문자·카톡으로 요청해 증거를 남기세요. ("○○ 누수로 수리 요청드립니다" 식)
3. 내용증명 발송 — 계속 거부하면 우체국 내용증명으로 수선 요구 + 기한을 통지합니다.
4. 직접 수리 후 비용 청구 — 긴급한 경우 먼저 고치고 영수증을 보관해 필요비 상환청구(민법 제626조)를 하거나, 차임에서 공제를 협의할 수 있어요. (분쟁 소지가 있으니 사전 통지 권장)
5. 분쟁조정 신청 — 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 등 운영)나 국번 없이 132 법률상담을 이용하세요. 소송보다 빠르고 저렴합니다.

✅ 마무리 한 줄
"거주에 지장 주는 큰 하자는 집주인, 소모품·내 부주의는 세입자" — 이 기준 하나만 기억하세요. 그리고 특약이 있어도 큰 수선은 집주인 책임이라는 점, 꼭 알아두시고요!

※ 본 글은 민법 제623조·제626조와 대법원 판례, 대한민국 정책브리핑 자료를 바탕으로 한 일반적인 안내이며, 구체적 사안은 계약서 특약과 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁은 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관 상담을 권합니다.
출처: 대한민국 정책브리핑(korea.kr), 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보